Estimación orientativa
¿Alquilar o comprar? Calcula a partir de qué año compensa comprar
Compara el patrimonio neto de comprar (con hipoteca, comunidad, IBI, mantenimiento y gastos de compraventa) frente a alquilar e invertir el dinero que no gastas. Ajusta cada dato a tu caso; no se guarda ninguna información.
Datos de la simulación
Todos los valores son editables. Los campos de compra y alquiler se comparan durante el mismo horizonte de tiempo.
Comprar
El cálculo asume tipo fijo y que el plazo cubre el horizonte de comparación.
ITP o IVA, notaría, registro y tasación. Varía según comunidad autónoma y tipo de vivienda.
Porcentaje anual del valor de la vivienda. El 1 % es una referencia habitual para reparaciones y seguro de hogar.
Agencia inmobiliaria, plusvalía municipal y otros gastos si vendieras al final del horizonte.
Alquilar
Alquiler de una vivienda comparable a la que comprarías.
También se usa como referencia de inflación general para actualizar la comunidad y el IBI cada año.
Rentabilidad anual de invertir la entrada, los gastos de compra y cualquier diferencia mensual a favor del alquiler. Piensa en un depósito, un fondo de bonos o un fondo indexado, según tu propia estrategia.
Comparación
Importante: es una proyección matemática a partir de los datos y supuestos introducidos, no una predicción ni una recomendación. La revalorización de la vivienda y la rentabilidad de invertir el capital no gastado son las variables más inciertas del cálculo: un cambio pequeño en cualquiera de las dos puede desplazar el año de equilibrio varios años. El modelo asume hipoteca a tipo fijo y no incluye impuestos sobre la venta de la vivienda ni sobre las ganancias de la inversión alternativa.
¿Por qué se compara el patrimonio neto, no solo la cuota frente al alquiler?
Comprar inmoviliza capital (la entrada y los gastos de compra) que, si alquilases, podrías invertir. Además, cada mes en que alquilar sale más barato que los gastos de la vivienda en propiedad, esa diferencia también se puede invertir.
Comparar solo la cuota mensual frente al alquiler ignora ese coste de oportunidad del capital, y por eso puede llevar a conclusiones equivocadas sobre cuál opción compensa más.
¿Qué gastos de la vivienda en propiedad incluye el cálculo?
La cuota hipotecaria, la comunidad de propietarios, el IBI, el mantenimiento y seguro del hogar (como porcentaje anual del valor), los gastos de compra y los gastos de venta al final del horizonte.
No incluye reformas grandes puntuales ni cambios en la cuota si la hipoteca fuera variable: el modelo asume siempre tipo fijo.
Preguntas frecuentes
Es el primer año en el que el patrimonio neto de comprar (valor de la vivienda menos hipoteca pendiente y gastos de venta) supera al patrimonio de alquilar e invertir la diferencia. Antes de ese año, con estos supuestos, alquilar e invertir habría dejado más patrimonio neto.
Es el precio de la vivienda dividido entre el alquiler anual equivalente. Cuantos más años de alquiler “caben” en el precio, más cara está la vivienda en relación con lo que costaría alquilarla, y más tarde suele compensar comprar frente a alquilar e invertir.
Porque afecta al valor de venta final y por tanto al patrimonio comparado. Es una de las variables más inciertas del cálculo: los escenarios del 1 % y el 3 % muestran cuánto puede desplazarse el año de equilibrio solo por este supuesto.
El resultado sigue siendo una comparación útil de patrimonio neto, aunque no vendas: representa el valor de tu vivienda si la vendieras ese año. Si no la vendes, no pagarías los gastos de venta ni realizarías la plusvalía, pero el patrimonio “sobre el papel” es equivalente.
No. La calculadora no calcula la fiscalidad de la venta de la vivienda habitual, que en España puede tener exenciones según el caso, ni la de las ganancias de la inversión alternativa. Son factores a tener en cuenta aparte.
Porque el modelo asume una hipoteca a tipo fijo con cuota constante durante todo el plazo, mientras que los alquileres suelen actualizarse cada año. Si tu hipoteca fuera variable, la cuota real podría subir o bajar y el resultado no lo reflejaría.
Depende del activo: un depósito o cuenta remunerada puede rentar en torno al 2-3 %, y un fondo indexado global ha rentado históricamente entre el 7 % y el 10 % anual antes de impuestos, sin garantía de que se repita. Ajusta el dato a tu propia estrategia.
Completa la estimación: si aún no sabes cuánto podrías destinar a la entrada y la cuota, consulta cuánta hipoteca podrías financiar según tus ingresos y revisa el detalle de los gastos de comprar una vivienda con hipoteca.
Profundiza: consulta la guía alquilar o comprar vivienda: qué factores importan para entender el método del patrimonio neto, el PER y la fiscalidad al vender.
Referencia: los gastos de constitución de la hipoteca y de compraventa siguen la normativa general española (Ley 5/2019 y régimen fiscal de ITP/IVA). Consultar la guía del Banco de España sobre gastos asociados a la hipoteca.