Estimación orientativa
Calculadora de alquiler con opción a compra
Calcula cuánto llevarás aportado al precio de la vivienda al final del contrato, cuánto queda pendiente de financiar, los impuestos de la prima y de la compra, y cuánto pierdes si al final decides no comprar.
Datos del contrato
Todos los valores son editables. Ajusta las condiciones a las de tu oferta real.
La vivienda y el contrato
El precio de venta se fija en el contrato desde el principio y no cambia, aunque suba o baje el mercado.
Lo habitual es entre el 5 % y el 15 % del precio, aunque también se pacta como cifra fija. Normalmente no se devuelve si al final no compras, salvo que el contrato establezca otra cosa.
No hay porcentaje fijado por ley: se pacta libremente en el contrato. El resto de la renta paga el uso de la vivienda y no reduce el precio de compra.
Lo habitual es entre 2 y 5 años.
Impuestos
Estimación para una operación entre particulares sujeta a TPO/ITP. El tipo varía según la comunidad autónoma. Si interviene un vendedor profesional o empresario, el tratamiento fiscal puede ser distinto.
Segunda mano: ITP del 6 % al 10 % según comunidad. Obra nueva: IVA del 10 %.
Importe agregado para notaría, registro, gestoría, tasación u otros gastos que correspondan. No incluye el impuesto de la compra, que se calcula aparte.
Hipoteca al ejercer la compra
Se aplica sobre el precio que quede pendiente tras descontar la prima y la parte de renta pactada.
Importante: es una estimación orientativa a partir de los datos introducidos, no una recomendación. El porcentaje de renta descontable, la prima y su devolución (o no) dependen de lo que pactéis en el contrato: revisa siempre las condiciones exactas por escrito. El modelo calcula el impuesto de la compra sobre el precio pactado. En una vivienda usada, el valor de referencia catastral puede determinar una base imponible superior. También presupone que se obtiene financiación por el importe pendiente. La tributación de la prima mostrada corresponde a una operación entre particulares sujeta a TPO/ITP; si vende un empresario o profesional, consulta el tratamiento aplicable.
¿Por qué hay que sumar los impuestos aparte?
En una operación entre particulares sujeta a TPO, la prima puede tributar al firmar el contrato y la compra final vuelve a tributar al ejercer la opción. Si interviene un empresario o profesional, el tratamiento fiscal puede ser distinto. Son dos impuestos distintos en dos momentos distintos, y casi nadie los tiene en cuenta al calcular si el descuento por la renta compensa.
¿Qué pasa si el banco no te concede la hipoteca al final?
Es el riesgo financiero más importante de este esquema: si al llegar el momento de ejercer la opción el banco no aprueba la hipoteca por el importe pendiente, la prima puede no ser reembolsable y las cantidades pactadas como descuento dejan de aplicarse a una compra que no se realiza, salvo que el contrato establezca otra cosa. Antes de firmar, conviene hacerse una idea realista de tu capacidad de financiación a varios años vista.
¿Quieres entender el contrato a fondo? Lee la guía alquiler con opción a compra: cómo funciona y qué revisar antes de firmar, con el desglose de impuestos y el checklist antes de firmar.
¿Comparándolo con comprar ya? Usa la calculadora comprar ya o alquiler con opción a compra, que compara el patrimonio neto de las dos vías, impuestos incluidos.
Preguntas frecuentes
Referencia: la tributación de la prima y de la compraventa por ITP e IVA está recogida en el Texto Refundido del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993). Consulta con una gestoría o abogado antes de firmar un contrato de alquiler con opción a compra.
Es un contrato mixto: alquilas la vivienda como en un arrendamiento normal, pero además firmas un derecho de opción para comprarla más adelante a un precio ya fijado desde el principio. Sueles pagar una prima inicial por ese derecho, y se pacta qué parte de la renta mensual se descuenta del precio si finalmente compras.
Normalmente no se devuelve, porque remunera el derecho a comprar, pero depende de lo pactado. El contrato debe indicar expresamente si es reembolsable total o parcialmente y qué ocurre si no se obtiene financiación.
En una operación entre particulares sujeta a TPO/ITP, la prima puede tributar al firmar el contrato y el tipo depende de la comunidad autónoma. Si el vendedor actúa como empresario o profesional, el tratamiento fiscal puede ser diferente; conviene confirmarlo antes de firmar.
No hay un porcentaje fijado por ley: se pacta libremente entre las partes, y puede ir desde ninguna parte hasta la totalidad de las rentas pagadas. Es uno de los puntos más importantes a negociar y a dejar claro por escrito antes de firmar.
El precio de venta pactado, el plazo de la opción, qué parte de la renta se descuenta y cómo, si la prima se devuelve o no en caso de no comprar, y si el contrato se inscribe en el Registro de la Propiedad para proteger tu derecho frente a que el propietario venda a un tercero. Antes de ejercer la opción, conviene pedir también una nota simple para comprobar que la vivienda está libre de cargas.
No, y es el riesgo financiero más importante de este esquema: al llegar el momento de comprar, necesitas que un banco te conceda una hipoteca por el importe pendiente, igual que en cualquier compra. Si no te la conceden, la prima puede no ser reembolsable y los importes previstos como descuento dejan de reducir una compra que no llega a realizarse, salvo que el contrato disponga otra cosa. Puedes solicitar un estudio previo de financiación, aunque la aprobación definitiva se realizará con los datos y condiciones vigentes cuando se compre.