Estimación orientativa
Analiza la rentabilidad de un piso en alquiler
Calcula la rentabilidad bruta, la rentabilidad neta y, si financias la compra, la rentabilidad sobre el dinero que realmente pones (cash-on-cash). Compara comprar al contado frente a comprar con hipoteca. Ajusta cada dato a tu caso; no se guarda ninguna información.
Datos de la inversión
Todos los valores son editables. El resultado se calcula sobre el primer año de alquiler.
Compra
100 % equivale a comprar al contado, sin hipoteca.
ITP o IVA, notaría, registro y gestoría. Varía según comunidad autónoma y tipo de vivienda.
Ingresos por alquiler
Tiempo estimado sin inquilino entre contratos, por rotación o búsqueda de inquilino.
Gastos de la propiedad
Reparaciones, averías y reposición de electrodomésticos entre inquilinos.
Déjalo en 0 si gestionas tú mismo el alquiler, sin agencia.
Colchón para impagos o periodos adicionales sin cobrar, más allá de los meses vacíos.
Fiscalidad y revalorización
El cálculo aplica la reducción general del 50 % sobre el rendimiento neto positivo antes de tributar. Alquilar vivienda habitual puede tener reducciones mayores (60 %, 70 % o 90 %) según zona y condiciones del contrato: consúltalo con un asesor.
Se usa solo para la rentabilidad total estimada (alquiler más revalorización), no afecta al resto del cálculo.
Importante: es una estimación orientativa a partir de los datos introducidos, no una recomendación de inversión. La estimación fiscal aplica la reducción general del 50 % y el tipo marginal indicado, pero no incluye la amortización fiscal del inmueble ni la deducción de intereses hipotecarios. Tampoco incluye la fiscalidad ni los costes de una eventual venta ni grandes reformas puntuales; no sustituye una declaración real ni el asesoramiento profesional.
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta, neta y cash-on-cash?
La rentabilidad bruta compara el alquiler efectivo del primer año —descontando los meses vacíos indicados— con el precio de compra, pero no descuenta los gastos de la propiedad.
La rentabilidad neta sobre la inversión total descuenta los gastos de la propiedad (comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, gestión y reserva para impagos) y divide el resultado entre el precio de compra más los gastos de adquisición. No cambia si financias o compras al contado.
El cash-on-cash descuenta además la cuota de la hipoteca y se calcula sobre el dinero que realmente pones (entrada más gastos de compra), no sobre el precio total: es la rentabilidad real de tu capital si financias la compra.
¿Por qué el cash-on-cash puede ser más bajo que la rentabilidad neta?
Cuando el tipo de interés de la hipoteca está cerca del nivel de rentabilidad del inmueble, financiar apenas amplifica el resultado, y puede incluso reducirlo si la cuota consume buena parte del alquiler cobrado.
El apalancamiento amplifica la rentabilidad solo cuando el coste de la deuda es claramente inferior a la rentabilidad neta del inmueble. Compara los dos escenarios para ver el efecto real con tus propios datos.
Preguntas frecuentes
La rentabilidad bruta se calcula sobre el precio de compra utilizando el alquiler efectivo del primer año. La rentabilidad neta se calcula sobre el precio más los gastos de compra, porque representa el rendimiento sobre la inversión total en la adquisición. El cash-on-cash se calcula sobre la entrada más los gastos de compra, es decir, el dinero que pones tú si financias el resto con hipoteca.
Comunidad de propietarios, IBI, seguro del hogar, mantenimiento (como porcentaje anual del valor), gestión del alquiler si usas una agencia, y una reserva para impagos o periodos adicionales sin cobrar. No incluyen la cuota de la hipoteca, que se descuenta aparte para calcular el cash-on-cash.
Es el alquiler mensual a partir del cual el cash flow, tras pagar los gastos de la propiedad y la cuota de la hipoteca, deja de ser negativo, manteniendo los mismos meses vacíos, gastos de gestión y reserva para impagos que has introducido.
Es la reducción general que aplica la normativa española sobre el rendimiento neto positivo del alquiler de vivienda antes de tributar en el IRPF. Existen reducciones mayores (60 %, 70 % o 90 %) en determinados casos, como contratos en zonas de mercado tensionado o con condiciones específicas: el cálculo usa el supuesto general por simplicidad.
Solo en la “rentabilidad total estimada”, que suma la rentabilidad neta y la revalorización anual que introduzcas. El resto de resultados (rentabilidad neta, cash-on-cash, cash flow) se basan únicamente en los ingresos y gastos de alquilar, no en la posible venta futura del inmueble.
Equivale a comprar al contado, sin hipoteca. En ese caso la cuota mensual es cero y el cash-on-cash coincide exactamente con la rentabilidad neta, porque todo el capital invertido es tuyo.
Para entender mejor estos resultados: lee la guía rentabilidad de comprar un piso para alquilar, cómo calcularla bien, con un ejemplo completo paso a paso y el efecto del apalancamiento explicado con detalle.
Referencia: la reducción general sobre el rendimiento del alquiler de vivienda y sus supuestos ampliados están recogidos en la normativa del IRPF. Consultar la guía de la Agencia Tributaria sobre rendimientos del capital inmobiliario.