Alquilar o comprar es una de las decisiones financieras más grandes que toma un hogar, y compararla solo por la cuota mensual frente al alquiler lleva a conclusiones equivocadas. Esta guía explica el método correcto —el patrimonio neto a lo largo del tiempo— y qué variables mueven realmente el resultado.
¿Quieres verlo con tus cifras? Usa la calculadora de alquilar o comprar vivienda para calcular a partir de qué año compensaría comprar en tu caso.
Resumen rápido
Comprar inmoviliza capital (entrada y gastos de compra) que, alquilando, podrías invertir. Cada mes en que los gastos de la vivienda en propiedad superan al alquiler, esa diferencia también se puede invertir. Comparar el patrimonio neto de ambas rutas —no solo la cuota— es el único método que tiene en cuenta ese coste de oportunidad del capital.
Qué gastos entran en cada lado de la balanza
Todo lo que paga el propietario
Cuota hipotecaria, comunidad de propietarios, IBI, mantenimiento y seguro del hogar, más los gastos de compra (impuestos, notaría, registro) y los gastos de venta si algún día vende.
El alquiler y lo que no se gasta
El alquiler mensual, que normalmente sube cada año. A cambio, el inquilino no inmoviliza la entrada ni los gastos de compra: puede invertir ese capital, y también la diferencia mensual cuando alquilar sale más barato que ser propietario.
El método del patrimonio neto
La forma correcta de comparar no es “cuota contra alquiler”, sino patrimonio neto contra patrimonio neto en un horizonte de años determinado:
| Ruta | Patrimonio neto en el año N |
|---|---|
| Comprar | Valor de la vivienda revalorizado, menos gastos de venta, menos hipoteca pendiente |
| Alquilar | Entrada y gastos de compra invertidos desde el inicio, más la diferencia mensual entre gastos de propiedad y alquiler, todo ello capitalizado a la rentabilidad esperada |
El año en que la primera cifra supera a la segunda es lo que la calculadora llama “año a partir del cual compensa comprar”. Antes de ese año, con esos supuestos, alquilar e invertir deja más patrimonio neto.
Las dos variables que más mueven el resultado
De todos los datos que entran en el cálculo, dos son con diferencia los más inciertos y los que más desplazan el año de equilibrio:
- La revalorización de la vivienda. Un punto porcentual de diferencia en la revalorización anual puede adelantar o atrasar el año de equilibrio varios años, porque afecta directamente al patrimonio final de la ruta de comprar.
- La rentabilidad de invertir lo no gastado. Cuanto mayor sea la rentabilidad que asumas para ese capital, más tarda comprar en compensar, porque el dinero que no se gasta en la entrada crece más rápido en la ruta de alquilar.
Ninguna calculadora, incluida esta, puede predecir estos dos valores. Por eso conviene probar varios escenarios en vez de fiarse de un único resultado.
Hipótesis puramente ilustrativa
Con una vivienda de 200.000 €, entrada del 20 %, hipoteca al 3 % a 25 años y un alquiler equivalente de 700 €/mes, el año de equilibrio cambia así solo por la revalorización asumida:
La diferencia entre estos tres escenarios no viene de ningún otro dato: solo de una hipótesis sobre cuánto subirá el precio de la vivienda, algo que nadie puede saber con certeza.
El PER: una referencia rápida
El ratio precio/alquiler anual (a veces llamado PER inmobiliario) es el precio de la vivienda dividido entre lo que costaría alquilarla durante un año. Cuantos más años de alquiler “caben” en el precio, más cara está la vivienda en relación con el alquiler, y más tiempo suele tardar en compensar comprar frente a alquilar e invertir. Es solo una referencia orientativa, no una fórmula de decisión.
Cómo se actualiza el alquiler cada año
Desde 2025, la actualización anual de los contratos de alquiler de vivienda habitual en España se referencia al nuevo Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda del INE, en sustitución del IPC general, con el objetivo de limitar subidas excesivas. La calculadora usa un porcentaje fijo que tú introduces como aproximación a esa referencia. Consultar el índice en el INE.
Fiscalidad al vender la vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en comprar otra vivienda habitual (o en su rehabilitación) dentro de un plazo de dos años, la ganancia patrimonial puede quedar exenta de tributar en el IRPF, total o parcialmente según lo reinvertido. Es un beneficio fiscal específico de la vivienda habitual que no aplica a la inversión alternativa. Consultar la exención por reinversión en la Agencia Tributaria.
La calculadora no aplica esta exención ni calcula impuestos: es un factor a favor de comprar que conviene tener en cuenta aparte, junto con la fiscalidad de la inversión alternativa si decides alquilar.
Preguntas frecuentes
Depende enteramente de tus datos y de tus hipótesis sobre revalorización y rentabilidad de inversión. No hay una respuesta universal: por eso la calculadora te da el año de equilibrio con tus propios números en vez de una recomendación genérica.
Porque comprar inmoviliza capital que, alquilando, se podría invertir. Comparar solo cuota contra alquiler ignora ese coste de oportunidad y sistemáticamente favorece a comprar en el análisis.
Si vendieras antes del año de equilibrio, con esos supuestos habrías obtenido más patrimonio neto alquilando e invirtiendo. Los gastos de compra y venta son costes fijos que se reparten entre menos años cuanto antes se venda.
Es una referencia orientativa muy usada, pero no tiene en cuenta el tipo de interés hipotecario, la fiscalidad ni la revalorización esperada. Un PER alto no significa automáticamente que alquilar sea mejor: depende del resto de variables.
Una hipoteca más cara aumenta la cuota mensual y reduce lo que le queda al comprador frente al alquiler, retrasando el año de equilibrio. Es uno de los pocos datos del cálculo que sí conoces con certeza al firmar a tipo fijo.
No. La calculadora no calcula impuestos. La exención por reinversión en vivienda habitual es un beneficio fiscal adicional a favor de comprar que debes valorar aparte, igual que la fiscalidad de tu inversión alternativa si alquilas.
Fuentes principales: INE: Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda, Agencia Tributaria: exención por reinversión en vivienda habitual y Banco de España: gastos asociados a la hipoteca.