Comprar un piso para alquilarlo puede parecer rentable solo con mirar el alquiler frente al precio, pero esa cifra (la rentabilidad bruta) ignora los gastos de la propiedad y, si financias la compra, el efecto de la hipoteca sobre el dinero que realmente pones. Esta guía explica las tres rentabilidades que importan y cómo se relacionan entre sí.
Antes de seguir: si quieres calcular tu caso con tus propios números, usa la calculadora de rentabilidad de comprar un piso para alquilar. Compara al contado y con hipoteca, y te muestra la rentabilidad bruta, la neta y el cash-on-cash.
La idea clave
La rentabilidad bruta compara el alquiler efectivo con el precio de compra, sin descontar los gastos de la propiedad. La rentabilidad neta descuenta esos gastos y los gastos de adquisición para medir el rendimiento sobre la inversión total, financies o no. El cash-on-cash mide algo distinto: cuánto rinde el dinero que tú pones si pides una hipoteca, y puede ser más bajo que la rentabilidad neta si el tipo de interés está cerca del nivel de rentabilidad del inmueble.
Tres rentabilidades, tres preguntas distintas
Rentabilidad bruta
Alquiler efectivo del primer año, descontando los meses vacíos indicados, dividido entre el precio de compra. No descuenta comunidad, IBI, seguro, mantenimiento ni otros gastos de la propiedad.
Rentabilidad neta
Descuenta comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, gestión y reserva para impagos. Se calcula sobre el precio de compra más los gastos de adquisición y no cambia si financias o compras al contado.
Cash-on-cash
Descuenta además la cuota de la hipoteca, y se calcula solo sobre el dinero que pones tú (entrada más gastos de compra), no sobre el precio total. Es la rentabilidad real de tu capital si financias, y puede subir o bajar frente a la neta según el tipo de interés.
Rentabilidad neta después de impuestos
Aplica tu tipo marginal de IRPF sobre el rendimiento neto positivo, con la reducción general del 50 % que contempla la normativa. Es una estimación: existen reducciones mayores en casos concretos que conviene revisar con un asesor.
Por qué el apalancamiento no siempre ayuda
Financiar con hipoteca amplifica la rentabilidad de tu capital solo cuando el coste de la deuda es claramente inferior a la rentabilidad neta del inmueble. Con tipos de interés altos, o con una rentabilidad neta ajustada, la cuota puede consumir buena parte del alquiler cobrado y dejar un cash-on-cash más bajo que si hubieras comprado al contado, aunque el inmueble en sí sea igual de rentable en ambos casos.
Por eso conviene comparar siempre los dos escenarios, al contado y con hipoteca, antes de decidir cuánta entrada poner.
Ejemplo con números redondos
Un piso de 140.000 €, con 10 % de gastos de compra (14.000 €) y un alquiler esperado de 850 €/mes, con 1 mes vacío al año.
Si financias con un 25 % de entrada (35.000 €) a un tipo del 3,5 % a 25 años, la cuota son unos 526 €/mes (6.312 €/año). El cash flow que queda es de apenas 46 €/mes, y el cash-on-cash sobre los 49.000 € que pones tú cae hasta el 1,1 %, muy por debajo del 4,5 % de rentabilidad neta del inmueble. En este ejemplo, el tipo de interés está tan cerca de la rentabilidad del inmueble que financiar apenas mejora el resultado sobre tu capital.
Cómo se calcula paso a paso
| Paso | Qué se calcula |
|---|---|
| 1 | Ingreso por alquiler del primer año, descontando los meses vacíos estimados. |
| 2 | Gastos anuales de la propiedad: comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, gestión si usas agencia y una reserva para impagos. |
| 3 | Rendimiento operativo neto: ingreso menos gastos, sin restar aún la hipoteca. |
| 4 | Rentabilidad bruta: ingreso efectivo del primer año dividido entre el precio de compra. Rentabilidad neta: rendimiento operativo neto dividido entre el precio más los gastos de compra. |
| 5 | Si financias, se resta la cuota anual de la hipoteca del rendimiento operativo neto para obtener el cash flow. |
| 6 | Cash-on-cash: el cash flow dividido entre la entrada más los gastos de compra, es decir, el dinero que realmente pones tú. |
Qué gastos suelen quedarse fuera del cálculo
Además de la comunidad, el IBI y el seguro, dos partidas se olvidan con frecuencia y cambian bastante el resultado:
- Los meses vacíos entre inquilinos. Aunque encuentres inquilino rápido, la rotación implica al menos algunas semanas sin cobrar cada pocos años; estimarlo en cero infla artificialmente la rentabilidad.
- La reserva para impagos y reparaciones. Una avería grande o un impago puntual pueden comerse varios meses de rentabilidad de golpe; una reserva del 3-5 % del alquiler anual amortigua ese riesgo en el cálculo.
Fiscalidad: lo que hay que saber
El rendimiento neto positivo del alquiler tributa en el IRPF con una reducción general del 50 % antes de aplicar tu tipo marginal. Existen reducciones mayores, del 60 %, 70 % o incluso el 90 %, para determinados contratos de vivienda habitual en zonas de mercado tensionado o con condiciones específicas de precio y duración. La calculadora usa siempre el supuesto general del 50 % por simplicidad: si tu caso puede acogerse a una reducción mayor, tu rentabilidad neta después de impuestos real sería más alta que la que te muestra.
Preguntas frecuentes
Depende mucho de la ciudad y el tipo de inmueble, pero como referencia orientativa, una rentabilidad neta por debajo del 3 % suele considerarse ajustada, y por encima del 5-6 % suele ir asociada a zonas con más riesgo de vacancia o inmuebles que necesitan más gestión. Compara siempre con el coste de alternativas como un fondo indexado o un depósito.
Depende de tu objetivo. Un cash-on-cash más bajo no significa que sea mala inversión: financiar te permite comprar con menos capital inicial y diversificar en más de un inmueble, aunque cada uno rinda menos sobre el papel que si lo compraras al contado.
Porque la revalorización es la variable más incierta del cálculo y depende de la zona y el ciclo del mercado. Se muestra aparte, en la “rentabilidad total estimada”, precisamente para no mezclar un dato conocido (el alquiler) con una estimación mucho menos fiable.
Una agencia suele cobrar entre un 5 % y un 12 % del alquiler cobrado. Reduce el ingreso operativo neto, y por tanto la rentabilidad neta y el cash-on-cash, pero también puede reducir los meses vacíos y el riesgo de impago, que son los otros dos factores que más penalizan el resultado real.
Significa que, con esos datos, tendrías que poner dinero de tu bolsillo cada mes para cubrir gastos y cuota, además del capital inicial. No es necesariamente un mal negocio si esperas revalorización o amortización de capital, pero conviene saberlo de antemano y no solo fijarse en la rentabilidad bruta.
Referencia: la reducción general sobre el rendimiento del alquiler de vivienda y sus supuestos ampliados están recogidos en la normativa del IRPF, consultable en la guía de la Agencia Tributaria sobre rendimientos del capital inmobiliario. Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento fiscal personalizado.