Estimación orientativa
Calculadora: comprar ya o alquiler con opción a compra
Compara el patrimonio neto de financiar la compra desde el primer día frente a alquilar con opción a compra y ejercerla más adelante, incluyendo cuándo y cuánto paga cada camino en impuestos.
Datos de la comparación
Todos los valores son editables. Se compara el mismo inmueble por las dos vías, durante el mismo horizonte.
La vivienda
Se aplica por igual al comprar ya o al comprar más tarde: es el mismo inmueble revalorizándose con el mercado.
Segunda mano: ITP según comunidad. Obra nueva: IVA del 10 %. En vivienda usada, el valor de referencia catastral puede determinar una base imponible superior al precio pactado.
Se pagan al formalizar la compra: ahora en «Comprar ya» y al ejercer la opción en la otra alternativa.
Agrupa IBI, comunidad, seguro y mantenimiento. Antes de ejercer la opción solo los soporta quien ya ha comprado; después se consideran comunes a ambos caminos.
Comprar ya, financiando desde el minuto uno
Financiación de cada alternativa
Es un escenario, no una previsión: el tipo disponible cuando compres puede ser distinto al actual.
Se usa el mismo plazo en ambos caminos; cada alternativa tiene su propio TIN editable.
Alquiler con opción a compra
Estimación para una operación entre particulares sujeta a TPO/ITP. Si interviene un empresario o profesional, el tratamiento fiscal puede ser distinto.
Comparación
Rentabilidad anual de invertir la parte del dinero que un camino gasta antes que el otro.
Importante: es una estimación orientativa a partir de los datos introducidos, no una recomendación. Se utiliza el plazo indicado y un TIN independiente para cada camino, se presupone que el banco concede la financiación en ambos momentos, y que el impuesto de la compra se estima sobre el precio pactado. En vivienda usada, el valor de referencia catastral puede determinar una base imponible superior. No incluye IBI, comunidad ni seguro de hogar, que son similares en ambos caminos una vez eres propietario.
¿Por qué el alquiler con opción a compra paga más impuestos en total?
En una operación entre particulares sujeta a TPO, la prima puede tributar al firmar y la compra vuelve a tributar al ejercer la opción. Si interviene un empresario o profesional, el tratamiento fiscal puede ser distinto. Comprando ya solo pagas el impuesto de la compra una vez, el primer día.
¿Qué factores pueden cambiar el resultado?
Influyen el momento de los desembolsos, la rentabilidad que introduzcas para el capital no utilizado, el coste de financiación y la evolución del valor de la vivienda. La calculadora muestra el efecto conjunto sin recomendar una alternativa.
¿Quieres los números de un solo contrato de alquiler con opción a compra? Usa la calculadora de alquiler con opción a compra, o lee la guía cómo funciona y qué revisar antes de firmar.
Preguntas frecuentes
Referencia: la tributación de la prima y de la compraventa por ITP e IVA está recogida en el Texto Refundido del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993). Consulta con una gestoría o abogado antes de firmar.
En una operación entre particulares sujeta a TPO, la prima puede tributar al firmar y la compra vuelve a tributar al ejercer la opción. En una compra directa no existe esa prima. Si interviene un empresario o profesional, el tratamiento fiscal puede ser diferente.
No necesariamente. Cada vía distribuye los desembolsos en momentos distintos. El resultado depende del capital inicial, el TIN, la rentabilidad alternativa, la parte de renta descontable, los impuestos y la evolución del valor de la vivienda.
Si el precio queda fijado en el contrato y el mercado sube, el precio pactado puede quedar por debajo del valor de mercado al ejercer. Si el mercado baja, puede suceder lo contrario. La calculadora permite modificar la revalorización esperada.
Es una simplificación deliberada para aislar el efecto de la prima, la renta descontable y los impuestos, que es lo que realmente diferencia ambas vías. En la práctica el tipo de interés en el momento de ejercer la opción, años después, puede ser distinto al de hoy: ajusta el TIN a tu propia expectativa si quieres afinar más.
Representa el rendimiento supuesto del capital que una alternativa todavía no ha desembolsado. Al aumentarlo, cambia el patrimonio estimado, pero no es una rentabilidad garantizada ni implica que una vía sea preferible.
La prima puede no ser reembolsable y las cantidades previstas como descuento dejan de aplicarse a una compra que no llega a realizarse, salvo que el contrato disponga otra cosa. La renta ordinaria ha pagado el uso de la vivienda. Puede solicitarse un estudio previo, aunque la aprobación definitiva dependerá de las condiciones vigentes al comprar.