Al comprar una vivienda con hipoteca aparecen dos grupos de gastos que suelen confundirse: los de la compraventa y los de formalización del préstamo hipotecario. No los paga siempre la misma parte y los impuestos cambian según la vivienda y la comunidad autónoma.
¿Quieres hacer una estimación con tus cifras? Utiliza la calculadora de hipoteca según ingresos para combinar cuota, financiación, entrada e impuestos.
Resumen rápido
El comprador debe prever la entrada no financiada, los impuestos de la compra, la inscripción de la compraventa y otros gastos asociados. Desde la Ley 5/2019, el banco asume buena parte de los gastos de constitución de la hipoteca. La tasación corresponde legalmente al cliente, aunque una entidad puede asumirla o reembolsarla como condición comercial.
Compraventa e hipoteca: no son la misma escritura
Adquisición de la vivienda
Incluye los impuestos de la compra, la escritura de compraventa, su inscripción en el Registro y, si se contratan, servicios de gestoría. Estos costes existen aunque la vivienda se compre sin hipoteca.
Constitución del préstamo
Incluye la escritura del préstamo hipotecario, su inscripción, la gestoría del préstamo y el impuesto correspondiente a esa escritura. En las hipotecas actuales, estos gastos corresponden generalmente al banco.
¿Quién paga cada gasto?
| Concepto | Quién lo asume normalmente | Importe orientativo |
|---|---|---|
| Impuestos de compraventa | Comprador | IVA o ITP; es el gasto principal y depende del caso |
| Notaría de la compraventa | Vendedor: otorgamiento de la escritura. Comprador: primera copia y gastos posteriores, salvo pacto. En la práctica puede acordarse que el comprador pague todo | Como referencia redonda, alrededor de 500–600 € en una operación sencilla de 200.000 € |
| Registro de la compraventa | Comprador | Como referencia amplia, unos 300–500 € |
| Nota simple | Quien la solicita | 9,02 € más impuestos en el servicio oficial |
| Tasación hipotecaria | Cliente, salvo oferta comercial de la entidad | Referencia genérica: unos 300–500 € |
| Notaría, registro, gestoría e impuesto de la escritura hipotecaria | Banco | No deben sumarse otra vez a los gastos de compraventa del comprador |
| Copias de la escritura hipotecaria solicitadas por el cliente | Cliente | Depende de las copias solicitadas |
Los aranceles notariales y registrales están regulados, pero la factura final depende del precio, extensión de la escritura, copias y circunstancias concretas. Las cifras anteriores son únicamente órdenes de magnitud para una primera estimación.
La tasación: quién la paga y cuándo puede asumirla el banco
La regla general es que la tasación la paga el cliente. Debe realizarla una sociedad homologada y sirve para valorar la garantía de la operación. Que se haga una tasación no significa que el préstamo vaya a ser aprobado.
Algunas entidades ofrecen pagarla o devolver su importe si la hipoteca termina firmándose. Eso es una condición comercial de la oferta, no la regla legal general. Debe comprobarse en la documentación y condiciones de la entidad.
Una tasación homologada y vigente puede presentarse en otra entidad, que debe aceptarla aunque pueda realizar comprobaciones sin repercutir ese coste al cliente. Consultar la explicación del Banco de España.
Nota simple y Registro de la Propiedad
Nota simple antes de comprar
La nota simple permite comprobar quién figura como titular y qué cargas, hipotecas, embargos o limitaciones constan sobre la finca. El servicio oficial indica un precio de 9,02 € por finca, más impuestos. Consultar en Registradores de España.
Inscripción de la compraventa
Después de la firma y de presentar los impuestos correspondientes, la escritura puede inscribirse en el Registro de la Propiedad. Esta inscripción de la compraventa es distinta de la inscripción de la hipoteca: la primera forma parte de la adquisición; la segunda corresponde a la constitución del préstamo y la asume la entidad.
Impuestos: vivienda nueva frente a vivienda usada
IVA y AJD
La compra de vivienda nueva está sujeta, con carácter general, a un IVA del 10 %. Determinadas viviendas de protección oficial pueden aplicar el 4 %. También puede existir AJD, cuyo tipo y posibles beneficios dependen de la comunidad autónoma.
ITP
La vivienda usada tributa normalmente por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. El tipo, los tramos y las reducciones dependen de la comunidad autónoma y de circunstancias como edad, discapacidad, familia numerosa o vivienda habitual.
Antes de calcular el ahorro necesario conviene consultar la administración tributaria autonómica. La Agencia Tributaria confirma la distinción entre IVA para vivienda nueva e ITP para vivienda usada. Consultar la información de la Agencia Tributaria.
Ejemplo 1: vivienda usada de 200.000 €
Hipótesis puramente ilustrativa
Financiación del 80 % e ITP supuesto del 8 %. El porcentaje real debe sustituirse por el aplicable en la comunidad autónoma y situación del comprador.
Si la entidad reembolsa la tasación al formalizar la hipoteca, el coste final del ejemplo se reduciría en esos 400 €. No se incluyen gestoría voluntaria, copias adicionales ni otros gastos particulares.
Ejemplo 2: vivienda nueva de 200.000 €
Hipótesis puramente ilustrativa
Financiación del 80 %, IVA general del 10 % y AJD supuesto del 1 %. El AJD real depende de la comunidad autónoma y puede haber tipos reducidos.
No uses el 10 % como regla universal. Puede servir como primera aproximación, pero una vivienda nueva y una usada no tributan igual, el ITP y el AJD varían por comunidad y existen tipos reducidos. La estimación debe rehacerse con el impuesto concreto aplicable.
Preguntas frecuentes
¿El banco paga todos los gastos de comprar la vivienda?
No. El banco asume determinados gastos de constitución de la hipoteca, pero no los impuestos ni los gastos propios de la compraventa.
¿El banco tiene que devolverme la tasación si firmo?
No como regla general. Algunas entidades la asumen o reembolsan dentro de su oferta comercial. Debe comprobarse en las condiciones concretas.
¿La vivienda nueva paga ITP?
Normalmente la primera entrega de una vivienda nueva tributa por IVA y puede estar sujeta a AJD. La vivienda usada tributa generalmente por ITP.
¿Por qué no se incluye una tabla con el impuesto de cada comunidad?
Porque los tipos, tramos y beneficios fiscales pueden cambiar y dependen del comprador y de la vivienda. El artículo ofrece una guía de conceptos; el porcentaje debe verificarse en la administración autonómica.
¿El 80 % de financiación se calcula siempre sobre el precio?
No necesariamente. La entidad tendrá en cuenta la tasación, el precio de compra y sus criterios de riesgo. La financiación obtenida puede ser inferior o superior a esa referencia.
Fuentes principales: Banco de España, Registradores de España y Agencia Tributaria.